Alquilar con inmobiliaria tras la Ley de Vivienda: guía

Alquilar con inmobiliaria sigue siendo una opción muy extendida, sobre todo para quien se muda de ciudad o no tiene tiempo para visitas, negociaciones y trámites. Pero desde la entrada en vigor de la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, han cambiado algunas reglas sobre quién paga a la agencia, cómo se fijan las fianzas y qué pasa en las zonas tensionadas.

En esta guía resumimos lo esencial para inquilinos y propietarios: qué cobros son legales, qué dice la normativa sobre la fianza, cómo funcionan las zonas tensionadas y qué conviene revisar en el contrato. Es información general. La aplicación concreta depende del caso, de la comunidad autónoma y de la fecha de firma del contrato, así que ante cualquier duda consulta a un abogado o a la oficina de consumo de tu zona.

Quién paga los honorarios de la inmobiliaria

La regla general, para contratos de vivienda de uso habitual, es que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador, es decir, del propietario. Así lo establece el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en la redacción dada por la Ley 12/2023.

Esto se aplica a los contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023. Los anteriores se rigen por lo que pactaron las partes en su día, así que si tu contrato es más antiguo, revisa su texto. Además, la norma no cubre los alquileres de temporada ni los locales o garajes; en esos casos la regla puede ser distinta.

En la práctica, el propietario que encarga a una agencia la búsqueda de inquilinos, la publicación del anuncio, las visitas, la comprobación de solvencia o la redacción del contrato es quien debe asumir esos honorarios. Trasladarlos al inquilino con otro nombre, como «gastos de estudio» o «asesoramiento», no evita el problema si el servicio no lo ha pedido el inquilino.

Qué cobros son irregulares y cómo reconocerlos

Algunos cobros habituales deberían encender tus alarmas:

• Cobrar al inquilino una mensualidad o un porcentaje de la renta como honorarios de la agencia.
• Exigir una garantía adicional por encima de lo permitido, o una fianza mayor, para cubrir el pago a la inmobiliaria.
• Imponer servicios no solicitados, como seguros, «estudios de solvencia» o visitas, como condición para firmar.

Distingue también entre un servicio que pides tú y uno que te imponen. Si pides expresamente una búsqueda de vivienda o un estudio de solvencia, la agencia puede cobrarlo, pero debe explicarte el precio y aceptarlo por escrito. Lo que no debería ocurrir es que te presenten esos gastos como obligatorios para firmar el contrato del piso que ya ha pagado el propietario.

Si te ocurre, pide siempre la factura y el desglose por escrito, guarda los justificantes y reclama primero a la agencia. Después puedes acudir a la oficina de consumo de tu comunidad o a una asociación de consumidores. No existe una tarifa oficial de honorarios, pero sí una regla clara sobre quién debe pagarlos en la vivienda de uso habitual.

La fianza: la legal y las garantías adicionales

La fianza legal en el alquiler de vivienda es de una mensualidad de renta (artículo 36 de la LAU). El propietario puede pedir además una garantía adicional, que no puede superar dos mensualidades de renta. Ambas deben depositarse en el organismo que determine cada comunidad autónoma.

Cuando firmes, pide el justificante del depósito de la fianza y guarda una copia del contrato con el sello o la confirmación del organismo. Es el documento que te permitirá reclamar la devolución al final del contrato si surge alguna diferencia.

Ojo con las cantidades que te pidan por encima de eso. Si la agencia o el propietario exige una cifra mayor en concepto de fianza o de «garantía», pregunta en qué se basa y qué parte corresponde a la inmobiliaria. Con el desglose delante, es mucho más fácil negociar o reclamar.

Zonas tensionadas: qué cambia según tu ciudad

La Ley 12/2023 prevé que las comunidades autónomas puedan declarar zonas de mercado residencial tensionado cuando se cumplen determinadas condiciones de precios y de esfuerzo de renta, según el análisis de cada territorio. En una zona declarada, la renta de los nuevos contratos y de sus renovaciones queda limitada por un índice de referencia de precios de alquiler, con las excepciones que establece la norma.

Si ya vives en el piso, las reglas de la zona tensionada se aplican al actualizar la renta en la renovación, y no de forma inmediata. Por eso conviene que tanto propietario como inquilino conozcan la situación de la zona antes de negociar. Un cambio de estado de la zona no debería sorprender a ninguna de las partes.

Importante: la declaración no es automática. Depende de que la comunidad la solicite y la publique oficialmente, y no todas lo han hecho. Antes de firmar, comprueba si tu municipio está declarado en el boletín oficial de tu comunidad, o pregúntalo a la inmobiliaria. Si buscas piso en Madrid, valora varias inmobiliarias en Madrid y pregunta por la situación de la zona antes de firmar.

Qué revisar en el contrato antes de firmar

• Identidad de las partes y datos registrales de la vivienda, incluido el cargo de la agencia si interviene.
• Renta y forma de pago, con su actualización anual y el índice aplicable.
• Fianza y garantía adicional, con la cantidad exacta y el organismo donde se depositan.
• Gastos a cargo de cada parte: comunidad, IBI, suministros y, en su caso, honorarios.
• Estado del inmueble: inventario o fotos firmadas al entrar y, si hay desperfectos, cuáles existían.
• Duración, prórroga y desistimiento, y las condiciones para salir antes.

Revisa también la forma en que se paga la renta. Una transferencia a una cuenta a nombre del propietario deja constancia clara de cada pago, mientras que los pagos en efectivo o a cuentas de terceros complican cualquier reclamación posterior. Guarda los justificantes de todos los pagos, incluidos los de los primeros meses.

Si el texto incluye cláusulas que no entiendes, pide que te las expliquen por escrito. Un contrato firmado sin leer es el origen de buena parte de los conflictos del alquiler.

Alquilar con o sin agencia: cómo decidir

Una inmobiliaria aporta comodidad: gestiona visitas, filtra candidatos y se ocupa de los trámites. Alquilar directamente, en cambio, puede ahorrar el coste del servicio y permite un trato más cercano, pero exige más tiempo y más cuidado al comprobar documentos, como la identidad, la titularidad y el estado de la vivienda.

Piensa también en los plazos. Una agencia suele acortar la búsqueda, pero no garantiza que encuentres el piso que quieres en la fecha que necesitas. Si tienes que entregar otra vivienda o cambiar de ciudad en una fecha fija, empieza a buscar con margen y no firmes solo por la urgencia.

Si decides ir con agencia, pregunta por escrito qué servicios incluye y cuáles corren a cargo del propietario, y guarda una copia de todo. Si decides alquilar directamente, pide la escritura o la nota simple para confirmar que quien alquila es el propietario o tiene autorización para hacerlo. Si buscas en Sevilla, compara las mejores inmobiliarias de Sevilla con esta misma lista de comprobaciones. En ambos casos, la clave es la misma: documentación clara y un contrato que refleje lo que de verdad se ha acordado.

Preguntas frecuentes

¿Quién paga a la inmobiliaria cuando alquilo un piso?

En la vivienda de uso habitual, los gastos de gestión y formalización del contrato corren a cargo del propietario según el artículo 20 de la LAU, en la redacción de la Ley 12/2023, para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023.

¿Cuánta fianza puede pedirme el propietario?

La fianza legal es de una mensualidad de renta en vivienda. Además puede pedirse una garantía adicional, que no puede superar dos mensualidades. Ambas se depositan en el organismo autonómico correspondiente.

¿Qué es una zona tensionada?

Es una zona que la comunidad autónoma declara como de mercado residencial tensionado por sus precios y su esfuerzo de renta. En ella la renta de los nuevos contratos queda limitada, pero la declaración no es automática: hay que comprobar si tu municipio está declarado.

¿Puede la inmobiliaria cobrarme un «estudio de solvencia»?

Solo si lo has solicitado expresamente y tiene un coste claro. Si te lo imponen como condición para firmar, sin que lo hayas pedido, puedes reclamarlo a la agencia y acudir a la oficina de consumo.