Gastos de comprar una vivienda en España: guía completa
Cuando calculas cuánto necesitas para comprar una casa, lo habitual es pensar en la entrada y en la hipoteca. Pero los gastos de compra son una partida aparte, que se paga el día de la firma o en los días siguientes, y que puede sumar una parte nada despreciable del precio de la vivienda.
En esta guía explicamos qué gastos existen, cuáles dependen de si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva, qué papel juegan la notaría, el registro y la gestoría, y cómo cambian las cuentas si pides hipoteca. Las cifras exactas dependen de tu comunidad autónoma y del tipo de operación, así que usa esta guía para planificar y confirma siempre los importes con tu notario o gestor.
Qué gastos tiene la compra de una vivienda
Los principales conceptos son estos:
- Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), o IVA y actos jurídicos documentados (AJD), según el tipo de operación.
- Notaría: la escritura de compraventa y, si hay hipoteca, la escritura del préstamo.
- Registro de la Propiedad: la inscripción de la compra a tu nombre.
- Gestoría: la presentación de los impuestos y, en muchos casos, la gestión de la hipoteca.
- Tasación: obligatoria si financias con hipoteca. En una compra al contado no es imprescindible.
Calcular estos gastos antes de reservar la vivienda, y no el día de la firma, es la diferencia entre comprar con tranquilidad y tener que pedir más préstamo o vender otra cosa para cubrir la diferencia. Si cuentas con la ayuda de una agencia, pregunta también qué gastos incluye la comisión y cuáles corren aparte.
Además, hay gastos que suelen corresponder al vendedor, como la plusvalía municipal o la cancelación de cargas. Lo habitual es que el comprador pague los tributos de su compra, pero el reparto de otros gastos puede pactarse en el contrato de arras, así que léelo con atención.
ITP, IVA y AJD: depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano
La regla general es sencilla, aunque tiene matices:
| Tipo de operación | Impuesto principal | Quién fija el tipo |
|---|---|---|
| Vivienda de segunda mano | ITP | La comunidad autónoma |
| Vivienda nueva (primera transmisión) | IVA (10 % en vivienda, si se cumplen los requisitos legales) más AJD | IVA: la normativa estatal. AJD: la comunidad autónoma |
Con vivienda nueva, el IVA sustituye al ITP en la primera venta del promotor, y además se paga el AJD. En segunda mano se paga ITP y no IVA. Ojo: comprar un piso a un particular o a una inmobiliaria que vende una vivienda usada sigue el régimen del ITP.
El ITP depende de tu comunidad autónoma
El ITP es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, y cada una fija su tipo general y, en ocasiones, tipos reducidos o tramos. Por eso el mismo piso puede tener un coste de impuestos distinto según dónde esté. Lo mismo ocurre con el AJD en vivienda nueva.
Consulta siempre la normativa de tu comunidad o pregunta a tu gestor. La base sobre la que se calcula el impuesto es el valor que figura en la escritura, y las administraciones pueden comprobarlo. Por eso el precio declarado debe ser coherente con el precio real de la operación: declarar una cifra inferior a la pactada puede tener consecuencias fiscales y legales graves.
Notaría y registro: aranceles regulados
Los honorarios de notario y de registrador están regulados por ley, mediante los aranceles notariales (Real Decreto 1426/1989) y registrales (Real Decreto 1427/1989), y dependen sobre todo del precio de la operación. Esto significa que no cambian según el notario o registrador que elijas. Lo que sí varía es lo que cobra la gestoría, que es libre.
Ten en cuenta que, además de la escritura, puedes necesitar copias y certificados. Pide un presupuesto desglosado para saber qué es arancel, qué son suplidos y qué es honorario profesional. La nota simple para revisar la vivienda antes de firmar también tiene un coste pequeño y merece la pena.
Gestoría y tasación: qué es obligatorio
La gestoría no es obligatoria en una compra, pero se encarga de presentar los impuestos y de tramitar documentos que, si no, harías tú. Si pides hipoteca, es habitual contar con ella para gestionar la parte del préstamo. Pide presupuesto cerrado antes de contratarla, porque sus honorarios son libres.
Lo que sí debes vigilar es el calendario. Los impuestos de la compraventa se presentan dentro de los plazos que fije tu comunidad autónoma, y la inscripción en el Registro de la Propiedad también tiene su tiempo. Un retraso puede generar recargos o dejar la inscripción pendiente, así que pregunta a tu gestor qué fechas aplican a tu caso y guárdate una copia de cada justificante.
La tasación es el informe de valor que exige el banco cuando concede una hipoteca, y la realiza una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. Si compras al contado, no hace falta, aunque algunos compradores la encargan igualmente para negociar el precio.
Si pides hipoteca, cambian algunas cuentas
La Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, traslada al banco buena parte de los gastos de constitución de la hipoteca, como la notaría, el registro y la gestoría de la hipoteca, y el AJD del préstamo. Aun así, algunos gastos siguen siendo tuyos, y la tasación suele correr a cargo del cliente. Revisa la oferta vinculante y el documento de gastos que te entregue el banco, porque ahí se detalla quién paga cada cosa.
Un punto que ha generado muchos litigios es la comisión de apertura. Antes de firmar, pregunta qué cubre exactamente: si incluye los gastos de estudio y de formalización de la hipoteca, o si esos gastos se cobran aparte. Compara también la TAE de las ofertas, porque recoge el coste total del préstamo y no solo el tipo de interés.
Esta ley se aplica a las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019; en préstamos anteriores las reglas pueden ser otras. Y recuerda que la compraventa en sí (ITP o IVA y AJD, y la notaría de la compraventa) no cambia por tener hipoteca.
Cómo calcular tu presupuesto sin sorpresas
- Pide la nota simple y revisa cargas, embargos y deudas de comunidad antes de reservar.
- Identifica si la vivienda es de segunda mano o de obra nueva, porque cambia el impuesto.
- Consulta el ITP o el AJD de tu comunidad autónoma y calcúlalo sobre el precio que figurará en la escritura.
- Pide presupuestos desglosados de notaría, registro y gestoría.
- Reserva una partida para la tasación, los gastos de la hipoteca si la hay, y para imprevistos.
Reserva también un margen para imprevistos: una reparación urgente tras la compra o un gasto de comunidad extraordinario no deberían obligarte a pedir un préstamo rápido. Si los gastos de compra te ajustan mucho el presupuesto, es mejor revisar el precio objetivo antes que firmar con la cuenta a cero.
Antes de firmar las arras, pide por escrito una estimación de todos los gastos. Un presupuesto de compra bien hecho evita que la casa soñada se convierta en una carga difícil de asumir. Si buscas inmobiliarias en Barcelona o inmobiliarias en Málaga para comparar precios, pregunta siempre qué gastos incluye su servicio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto suman los gastos de compra de una vivienda?
Dependen del precio, de si es de segunda mano o de obra nueva y de tu comunidad autónoma. No hay una cifra única: pide un presupuesto desglosado a tu gestor o notario y tenlo previsto desde el principio.
¿Quién paga el ITP?
En la compra de vivienda de segunda mano lo paga normalmente el comprador. El tipo lo fija cada comunidad autónoma, así que conviene consultarlo en su normativa o con tu gestor.
¿El IVA de la vivienda nueva es siempre del 10 %?
En la primera transmisión de vivienda nueva el tipo general de vivienda es del 10 %, siempre que se cumplan los requisitos legales. Si no se cumplen, puede aplicarse otro régimen; confírmalo con el promotor y tu gestor.
¿Tengo que pagar tasación si compro al contado?
No es obligatoria. La exige el banco cuando concedes una hipoteca. Puedes encargarla igualmente si quieres contrastar el precio.